〖织金洞酒店价格〗华侨城子公司拟与侨嘉投资打造福建大型文旅综合项目

华侨城A(000069.SZ)公布，为优化资源配置，完善战略布局，公司之全资子公司深圳华侨城房地产有限公司(“房地产公司”)拟与深圳侨嘉投资合伙企业(有限合伙)(“侨嘉投资”)成立华侨城的主要业务目前分为两大部分，房地产和文旅产业，旗下文旅产品知名度较高，欢乐谷、世界之窗、华侨城等都出自华侨城之手。合资公司(以工商机关正式核准的名称为准)，后续以合资公司为主体与平潭旅游成立项目公司开发住宅项目及文旅项目。合资公司的注册资本为9亿元(以下种同)，其中，房地产公司认缴时下文旅行业 对 EPCO理解 一般有两层意思。一是EPCO在工程里认为比较宽泛，针对文旅项目在后期无法有效运营，在项目前期的规划、设计、施工完后， 才认识到运营的重要性，于是 补充加上所谓 “O（运营）”环节， 以此 来解决传统 EPC模式下只有建设没有运营的问题。出资4.95亿元，占注册资本的55%；侨嘉投资认缴出资4.05亿元,占注册资本的45%。名称：侨城华南资本文化投资有限公司(以工商机关正式核准的名称为准)。

文旅地产行业如何融资赚钱 文旅地产盈利模式

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此次交易目的有利于发挥公司在文化旅游产品创新以及地产开发方面的综合实力，联动华侨城内部其他的优势，共同助力项目成功落地以及未来更好的发展。关联方具备一定融该项目作为公司进驻福建省的大型文旅综合项目，落地后有利于公司打开福建省市场，极大提高华侨城品牌在福建省的影响力，创新公司在福建市场的文旅地产合作模式。同时，有助于充分发挥与公司的战略协同优势，推进公司“旅游+互联网+金融”创新发展模式的布局与完善，提升上市公司整体竞争力，保护广大股东的利益。资优势，与其合作有助于撬动资金，为项目的顺利落地提供规模化的低成本资金支持。

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这从华侨城今年的拿地策略上，也能看到端倪。今年上半年，华侨城新获取1对于购买文旅地产投资的朋友，我提醒大家要谨慎，逼近旅游城市的发展，是漫长的，不会很明显。文旅地产六大特征，基本文旅地产针对的都是外地人，开发商借助文旅特点，大力宣传期优势，为的还是销售出 房屋 。旅游地产前景如何，其实也需要看所选择的 地段 属于什么规模的是旅游发展。4个项目，对应建筑面积642万平米，主要集中在襄阳、郑州、武汉、肇庆、中山、江门等二、三线城市。下半年，华侨城拿地频率降低，只在南京、成都、上海等一线，或者强二线城市拿地。

TR既然要推动公司向文旅方面的转型，却为何要出售文旅项目股权呢？据哦统计，10月、11月两个月中，转让股权的子公司中有6家从事文旅业务，其中出售的大理杨丽萍大剧院存在诸多疑问。UE文旅生产力峰会

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文旅项目的EPCO模式有哪些？

然而这里加速股权转让，稳住”三道红线“的“O”究其根本，只能视之为运维，或者后期的经营，算不上文旅项目所需的EPCO模式。

第二层意思是，“EPC+O”，将“O（运营）”的需求，提高到工程总承包中，成为与规划、设计、施工建设等一体化执行的必要环节，并融入在项目全周期管理范畴，也就是时下文旅产业中比较常见的EPCO模式。

它们或许多多少少补上了文旅项目中因为运营缺位而造成的一些漏洞，但解决“运营缺位”表象问题背后，实际却是不求甚解囫囵吞枣，而实际带来“O（运营）”错位，失之毫厘谬以千里，也就不能解决项目运营的根本性需求。

我们为什么这么说？从无数文旅项目的失败案例中，特别是对那些庞大的地产文旅来说，他们都没有认识到“运营”的重要性，总想着文旅项TRUE文旅生产力峰会将于2021年6月28日-30日，在浙江Clubmed Joyview 安吉度村召开，大会将重点围绕文旅产业，涵盖最全面的行业数据发布、最权威的行业榜单发布、最前沿的行业经验探讨、最落地的战略签约、最有效的招商对接洽谈、最有趣的文旅体验展示等等精彩内容。目一开业就会有人来，好像全国各地的游客就应该来一样，殊不知，这些所谓的学院派专家，从根峰会套餐将在6月23日当天停售，赶紧点扫描“二维码”抢购，相约浙江安吉，到现场对话文旅地产资深大腕、文旅圈大佬，一起畅享2021TRUE文旅生产力峰会!本上就没有真正体会到什么是“运营”。

发生这种偏，是因为从根本上，就没有厘清和解答当下文旅EPCO模式的本源问题。即： 文旅项目要成功，到底以谁为核心？谁才是那个画定项目气质、调性、定位、规模、市场需求以及项目细节设计的“产品”？

文旅企业融资担保费率高

文旅项目它和一般的地产项目不太一样，很多房企都有做文旅项目，但很难做好。大多数地产企业进入文旅行业的初衷是获取土地储备，但文旅项目的复杂度与传统成熟开发业务相比是指数增长。文旅项目通常需要大量的资金投入，但回收周期往往很长，这与大部分金融资本喜欢短投资、快回报率相矛盾。

题主是否想询问“文旅企业融资担保费率高的原因是什么”？风险评估，缺乏资产抵押物。

大部分地区处于温带气候，夏季超过38度的高温天气较少，相对而言寒冬漫长。这决定了避寒的人群基数远远大于避暑人群。

1、文旅行业具有较高的市场风险和经营风险。鉴于文旅企业的特殊性，如旅游景区、文化演艺等，其经营收入很大程度上受季节性、天气因素、政策影响等因素制约。这增加了融资提供方对借款的风险评估，从而导致融资担保费用增加。

2、文旅企业往往以截至今年8月31日，杨丽萍大剧院处于亏损状态，净亏损17.17亿元。文旅产业本就是资金密集型产业且回收周期长，而杨丽萍大剧院又是刚开放不久，还是云南文旅的焦点，前景自然无需担忧，但华侨城还是决定全部出售手中全部股权。无形资产和服务为主要经营对象，如品牌价值、知识产权等，但这些资产无法直接用于担保借款。拥有实物抵押物的企业可以更容易获得低费率的融资担保。

经营简报成“海报”，华侨城激进文旅之殇

近年来，为了在扩大规模的同时降低负债，华侨城一直上演左手重资拿地，右手疯狂变卖资产的戏码。而今年因受影响，该模式给华侨城带来的负面效应进一步放大。频繁的变卖资产、巨资拿地带来的负债规模节节攀升和不知何时才能实现正向经营流。

12月14日，华侨城公布11月份经营简报，2020年前11个月实现合同销售额为826.24亿元。而在这个本不会超过一页的月度简报里，除了三行房地产业务销售情况，其余近两页是旅游综合业务情况，且大量篇幅用在11-12月公司旅游业务的描述上，并没有实际的经营数据。

因受影响，全国文旅产业都受到重创，华侨城也未能幸免，大篇幅描述旅游项目，未免有点欲盖弥彰的意思。为此，华侨城被嘲笑，经营简报变成了经营“海报”。

从目前来看，华侨城并未完全摆脱印象，营收虽实现增长，但增速不及过往，且业绩表现只增收不增利。华侨城财报显示，公司前三季度实现营收333.94亿元，同比增长11.83%；归属于上市公司股东净利润52.48亿元，同比下降12.5%。

有意思的是，即使经营状况如此严峻的情形下，华侨城前三季度依旧在疯狂拿地。据统计，今年前三季度，华侨城豪掷351.18亿元，新获土地项目共23个。在“狂买”的同时，华侨城还开启了“狂卖”模式，只10月、11月，华侨城接连转让旗下15家公司和资产股权，转让总价约99.4亿。

然而，套现百亿仍旧无法掩盖华侨城高涨的负债率，接连踩中两条红线。近几年，华侨城”左手“拿地，”右手“变卖资产，激进文旅之殇在冲击下一览无余。

激进拿地，甩卖应对

今年上半年，因受影响，国内文化旅游市场整体遭受重创，华侨城的文旅业务也遭受到了重创。根据华侨城上半年财报显示，公司旗下共有21家景区、25家酒店、1家旅行社及2家开放式旅游区，共接待游客829.7万人次，只为去年同期47%的水平。公司实现经营活动净流量为-95.95亿元，较上年同期减少10.5亿元。虽然下半年有所恢复，但依然难掩华侨城的文旅业务的疲态。

即便业务遭受到重创，但华侨城在这些被抛售的资产中，因多为文旅产业方面持续亏损或开发周期较长的所谓”不良资产“，被外界认为，华侨城在”优化资产“，推动公司向”文旅+新型城镇化“的转型。依旧不改以往疯狂拿地的本色。财报显示，截至今年三季度，华侨城斥资351.18亿元，共新获23个土地项目，其中有14个，约六成的土地项目用于文旅产业。

以国内某文旅地产项目为例，该项目的投资额至少在50亿元左右，而资金的回报周期需要30-50年，在此之中，项目的运营成本也是对资金链的一道考验。而布局文旅项目，耗费了华侨城大量资金。所以就出现了如今一边卖文旅项目，一边又拿文旅项目的奇怪举动。

华侨城今年疯狂转让旗下资产，只10月、11月，华侨城拟转让15家公司和资产股权，现在每个城市都在往旅游城市发展，以此来促进城市的整体发展，文旅地产六大特征，其实在有旅游资源的城市 买房 ，除了投资就是避暑避寒之选。旅游地产前景如何，对于 房地产开发商 来说，选择建房位置，能促进他们的宣传，毕竟以旅游景区为宣传会更吸引客户。如果对于购买者来说，选择旅游地产投资就需要谨慎了。除部分未披露转让底价的以外，已公布转让底价的涉及金额约99.4亿。

据悉，华侨城这种左手拿地，右手变卖资产的”戏码“从2017年就开始了，尤其近两年有过之无不及。据统计，2019年，华侨城新增了47个项目，土地总价款高达745亿，挂牌股权出让22家公司，涉及金额200亿左右。相比之下，今年的”买卖“还有所收敛。

10月9日，上海联合产权交易所披露，华侨城母公司华侨城拟出售杨丽萍大剧院95%即其全部持有的股权。

大理华侨城杨丽萍大剧院是华侨城在大理开放的个景区项目，于2015年开建，总投资额1.5亿元，在今年9月向公众开放，大剧院的建造意欲打造大理文化旅游新IP、大理古城景区新，从开建到开放一直备受关注。

华侨城近三年的这种激进拿地又疯狂”变卖“项目资产，导致公司负债飙升，经营流急速下降。在2017年以前，华侨城的负债总额每年最多有200多亿的增加，而2017年公司负债总额从2016年的982.29亿元，飙升到1519.87亿元，同比增长54.7%，截至今年三季度，华侨城负债总额高达32.39亿元；公司经营流从2016年的44亿元，2017年急速下滑到-77亿元，近三年都为实现净流入，截至今年三季度经营流净流出22.38亿元。

知名地产分析师严跃进表示，华侨城甩卖资产和拿地是在不断平衡和优化资产结构，另外，作为央企的华侨城在融资和负债方面容易受管控，所以需要注意资产负债状况。

2019年的财务数据显示，华侨城均处于的安全指数之下。今年上半年，华侨城剔除预收账款的资产负债率为71.25%，净负债率为111.24%，触及两条红线。

是块”试金石“，大浪淘沙，有的企业被淘汰，有的企业起来了。华侨城就是在非典之后起来的，跨出深圳，将欢乐谷”落户“，乃至全国，成为目前国内的文旅生态。而这次，把华侨城近三年激进文旅带来的弊端显露无遗。

近年来，华侨城主打品牌—欢乐谷游客增长乏力甚至出现下降态势，如，今年上半年接待游客量不到去年的一半；多地欢乐谷接待游客量出现下降，其中、深圳接待游客量在2016、2017年连续两年下降。

加之行业经过不断出售旗下公司股权和资产，今年三季度负债情况有所好转。三季度财务数据显示，华侨城剔除预收账款的资产负债率和净负债率已下降到红线以下，分别为69.6%、96.44%，虽回到绿档，但距离红线也只有一步之遥，四季度疯狂卖地，或是为了今年稳步回归到三条红线之下，以不影响明年的融资。竞争加剧，有报告显示，目前现有主题乐园项目58个，预计2025年将新增70个，海外主题公园也在布局市场，华侨城能够保住”文旅大哥“的称号还未可知。

文旅地产六大特征 旅游地产前景如何

本次大会有四大重点板块：TRUE文旅超级评价榜颁奖典礼、2021文旅地产发布会、文旅百人、文旅投资分(文旅产业投融资专题、浙江省文旅项目投融资洽谈会)。届时将会现场揭晓《2020文旅项目TOP20》、《2021最期待文旅项目TOP20》、《2021文旅卓越企业奖》、《文旅奖》四项。

现在每个城市都在往旅游城市发展，以此来促进城市的整体发展，文旅地产六大特征，其实在有旅游资源的城市买房，除了投资就是避暑避寒之选。旅游地产前景怎么样，对于房地产开发商来说，选择建房位置，能促进他们的宣传。

亲临现场，你不仅可以聆听“文旅百人团”主题演讲、探究科技前沿文旅发展趋势、参加晚宴Welcome Banque和不谢幕的Cocktail party、观摩TRUE文旅超级评价榜颁奖礼等，还能获得发布的《2020-2021文旅地产发展报告》。

文旅地产六大特征

1、外地客户多

文旅地产通常位于偏远地区，处于非传统居住区，单纯以居住属性覆盖的区域客群范围有限。数量不足，购买力和投资意识有局限。即使可通过本地客群实现部分前期走量，但是对于项目后期却无法形成足够支撑。所以文旅地产将目标锁定在更大范围内的外地客群。

2、避寒需求多

3、投资成份多

4、两极需求多

文旅地产产品需求逐渐呈现两级化，两头大、中间小的特征越来越明显。市场欢迎的是低总价的 小户型 产品，次之是200平米以上的大型 别墅 ，而处于中间位置的大三居、大四居的平层产品反而市场反应惨淡。

5、观光兴趣少

旅游消费正处于由观光游向休闲度游转变的过渡时期。虽然观光型旅游仍然是主流，但这已不能满足高端财富人群的休闲需求。文旅地产置业的财富人群多属于度趋势的这少部分人。

6、市场混乱

文旅地产尚未形成专业的文旅地产客户多持有度兼投资的置业理念， 购房 的出发点是房价不会下跌，最注重产品是否有潜力。模式，市场中鱼龙混杂。

旅游地产前景如何

对于开发商来说，良好的市场就是未来的保障。所以说，就目前来看，房地产行业的总体趋势是在理性的指引下，旅游地产也会向着长期、稳定、健康的方向发展。旅游地产的商业模式如下：

1、旅游运营＋运作模式。这一模式的核心特征是，旅游和休闲商业等经营性物业是核心盈利渠道，地产销售类物业为辅，由旅游为引擎带动周边 土地 成为投入热点，盘整做大资产上市。宋城、乌镇、珠海长隆等项目都是其中的佼佼者。

2、 产权 出售＋商业运营模式。借助景区或城市的区位优点，以度地产或休闲商业地产开发为主要目的，从而形成旅游吸引力，成为休闲度目的地，如旅游带动的 新型城镇化 大理双廊、设计师主导的酒店集群莫干山、都市旅游休闲商业证券化的上海新天地。云南城投、海航、今典红树林，也将分时度地产做得有声有色。