深房价未来三年或难涨 专家预计年底前将跌15%

来源于《房地产报》

深圳成交均价的区域是宝安区，但即便以宝安区29846元/ 平方米的价格计算，一套80平方米的住宅总价是2387680 元。按深圳目前的平均工资计算，也需要26年才能实现购房目标。

百城房价连续上涨 百城中33个房价下跌

百城房价连续上涨 百城中33个房价下跌

一路高歌的深圳房价在连续上涨5个月后，终于下跌了。根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，10月份，深圳一手住宅均价环比下滑7%，降至33599元/平方米。

有很多购房者抱怨工资要上涨到什么程度才能在深圳买得起房。从南方人才市场发布的2013年至2015年广东地区薪酬调查报告显示，今年深圳平均月薪达7631元，同6月份，全国房地产市场依然一片喧嚣声，二线城市中的合肥、南京、厦门、无锡继续全国房价涨幅榜，这四个城市因为房价“异动”被业内称为“四小龙”。比增长了5.1%。但3年来，深圳平均月薪酬只涨了411元，涨幅为5.7%。

而深圳房价测评中心的数据显示，以南山区一手房成交均价70731元/平方米计算，一套80平方米的住宅总价是5658480元。按月平均工资7631元计算，年薪572元，需要741.5个月、61.8年，才能实现南山购房目标。目前，深圳成交均价的区域是宝安区，但即便以宝安区29846元/平方米的价格计算，一套80平方米的住宅总价是2387680元。按深圳目前的平均工资计算，也需要312.8个月、26年才能实现在购房目标。

如今不少人放弃了在深圳购房，选择东莞、惠州的临深片区。一位在长安购房的陈先生对房地产报记者表示，自己工作地点在福田区，开车从东莞到福田一个小时，每平方单价不过一万出头，“比起南山动不动就过7万元每平方米少多了”。也有东莞当地人对房地产报记者抱怨，因为深圳客的涌进，导致了东莞房价也开始上涨，“我们就快买不起房了”。

有数据显示东莞临近深圳的镇区，如凤岗、塘厦、樟木头、长安等镇，超过八成的购房者来自深圳。今年上半年，东莞临深片区的房价均价达到10073元/平方米，部分镇区房价半年上涨近4000元/平方米。而背靠深圳的大亚湾片区更是成为本年度惠州楼市赢家。今年1至9月大亚湾区房地产市场商品房销售总套数为28843套，同比增长70.28%，连续4个月成交量超4000套，也是惠州上涨最快的片区之一。

七口有购房需求

2015年，深圳经历着有史以来最疯狂的地产泡沫。

某房地产研究院发布的百城房价显示，10月深圳房价近4万元/平方米处于历史高位，环比上涨33%，依然全国。据世联行的统计，目前深圳超过1100万的常住人口中，70%的部分无房，他们要在深圳安家落户，这一潜在的需求随时都有入市的可能。

而土地资源稀缺造成了深圳房价高企。深圳人均土地面积185平方米，而全国人均土地面积则为7259平方米，深圳仅是全国人均土地面积的2.5%，深圳人均住宅面积只有28平方米。数据显示深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里，如今已经用了940平方公里。

（以上回答发布于2015-11-30，当前相关购房政策请以实际为准）

青岛房价被济南赶超 原因从土地、市场数据看

近日，公布了70个大中城市新建商品房价格指数，济南新建商品住宅价格比上月涨了0.8%，涨幅榜排名第16，首次赶超青岛。

每月1%左右的涨幅看似微不足道，累计起来却聚沙成塔：上半年涨幅4.69%，12个月涨幅5.8%，也就是说去年6月份一套售价100万元的新房，今年6月份你得花105.8万元。如果与2015年济南城镇居民人均可支配收入的3.98万比较，房价的涨幅“吃”掉了一个人将近一年半的收入。

全国:“四小龙”领涨，中西部城市降了

二线城市依然占据6月份涨幅的前三甲，合肥为此次涨幅的城市，环比上涨4.9%，其次为厦门、南京，涨幅分别为4.7%和4%。但是，涨幅相较于5月份均有所放缓，合肥涨幅下降0.2个百分点，厦门下降0.8个百分6月20日-6月26日，青岛全市商品住宅共计成交4493套，约49.67万平，环比上涨30%；新增供应4849套，约53.54万平，环比上涨33%。点，南京下降0.1个百分点。

一线城市虽上涨幅度不及前三甲，但较上月涨幅情况，6月呈现出扩大趋势。环比来看，上涨2.3%，上海上涨2.4%，广州上涨1.8%，深圳以2.6%的涨幅继续领涨一线城市。

值得注意的是，有7个城市房价由升转跌，分别为银川、、唐山、包头、襄阳、北海和三亚，大部分位于中西部。

房价：济南首超青岛，逼近9000元大关

6月，山东4个被统计的城市房价继续上涨。济南、青岛、烟台、济宁四市的新建商品住宅价格环比分别上涨0.8%、0.5%、0.5%、0.1%。其中济南位居涨幅榜第16名，相比5月份的1%涨幅稍降。

同比去年6月份，全国房价涨得惊人，深圳涨幅将近50%，位居榜首。济南增长5.8%，位居涨幅榜第18位。

日前指数研究院发布的6月百城房价指数显示，全国100个城市新建住宅平均价格为11816元/㎡，有73个城市环比上涨，仅山东便占据近十分之一的名额。

这份数据中，济南新建住宅均价为8842元/㎡，超过青岛的8828元/㎡，位列山东。据了解，这也是济南房价首次超过青岛。

市场：成交量开始“冷静”，土地供应仍喊渴

价格方面，受近期市场火热行情影响，岛城成交均价也有所回升。全市成交均价9395元/平，环比上涨4%。其中主城区13606元/平，西城区9407元/平，北城区8200元/平，近郊区63471月25日，融创以总价30.75亿元竞得杭州三堡和笕桥宅地，创下杭州楼面价新高。这个价格也接近甚至超过周边部分楼盘的在售价格，以23268元/平方米的三堡宅地为例，周边的钱江府售价为22851元/平方米。地价创出新高将会带动周边楼盘的涨价。元/平，远郊区5140元/平。

受近期商品住宅供过于求因素影响，青岛整体存量稳中有升，截至周末存量共计14.55万套，约1636万平。按近6周的平均去化速度来看，全市去化周期约32个周。

市场观察

6月20日-6月26日，青岛商品住宅供应继续升温，全市商品住宅共计新增4849套，约53.54万平方米，环比上涨33%。

其中，市区新增供应发力，新市北供应量大涨，李沧、黄岛、崂山紧随其后，北城区供应量较少。

成交方面同样呈现火热场面，6月20日-6月26日，青岛全市商品住宅共计成交4493套，约49.67万平方米，环比上涨30%。

分区域看，原黄岛区成交量超过12万平，其他区市成交量都在7万平以内，市南区、原市北区最少。

价格方面，市南、崂山两区价格在20000-23000元/平之间，市内其他三区价格在10000-16000元/平之间，西海岸和北城区价格在7800-10300元/平之间，郊区价格在4200-7000元/平之间。

存量方面，胶南市和胶州市存量仍然位居位，西海岸和近郊区存量高企，主城区存量相对处于低位。

库存压力方面，近期岛城成交量持续高涨，各区市库存压力保持低位。目前高新区去化周期全市，为10个周；莱西为目前全市去化压力的区市，去化周期74个周。

商业地产

6月20日-6月26日，青岛商业市场在上周大幅升温后略有回落，全市商业新增301套，供应面积4.51万平方米；全市成交159套，成交面积1.65万平方米，成交面积环比下降16%。全市商业成交均价继续下降至16590元/平方米，环比下降11%。

6月20日-6月26日，青岛市办公市场在上周出现大幅回温后本周亦出现回落；全市办公新增供应57套，供应面积1.54万平方米；新增签约100套，面积约0.98万平方米，成交面积环比减少35%；全市签约均价环比则继续上升23%至12302元/平方米。

截止到周末，办公存量1.75万套，约285.79万平方米，去化周期上升至232个周。

土地市场

6月20日-6月26日，青岛土地市场继续低温，全市招拍挂商住类土地共3宗，2宗拍卖出让，1宗挂牌出让；其中即墨市2宗，原市北区1宗；其中住宅兼容商业用地2宗，商业兼容科教用地1宗。土地成交，全市无商住类用地成交。

（以上回答发布于2016-07-19，当前相关购房政策请以实际为准）

重拳调控之下 百城房价涨幅全线回落

国庆前后多个城市密集出台的楼市调控措施初显成效，10月全国百城房屋均价环比涨幅回落，上青岛住宅市场继续延续上周火热行情，供应、成交双双宣布破四千套。涨城市数量也有所减少。

指数研究院数据显示，10月全国100个城市新房均价为12825元/平方米，环比上涨1.65%，涨幅较前月回落1.18个百分点。其中79个城市价格环比上涨，与9月相比减少2个，21个城市价格环比下跌，与9月相比增加3个。

从需求端来看，非理性的投资投机需求得到抑制，热点城市住宅成交量回落；从供给端来看，政策影响下开发商积极调整营销策略，新推出项目定价较预期有所回调；从价格来看，10月百城整体价格涨幅明显放缓，上涨城市数量减少，且多数热点城市房价涨幅均有所回落，部分城市回落幅度显著。

价格涨幅回落

具体来看，在新房价格上，一线城市10月环比涨幅较9月均有回落。其中涨幅回落2.62个百分点，上海回落2.45个百分点，广州回落0.9个百分点，深圳回落0.69个百分点；在热点二线城市中，郑州与无锡环比涨幅回落最为显著，分别二线城市出现火爆的苗头，很大程度上是资金在避险，拿地主体开发商在转战市场。2015年来，20大房企合计在土地市场投入了3517.13亿，而从在一线城市的占比看，历史首次突破了50%比例，占比高达50.74%。为5.37和4.88个百分点。

在二手房方面，广州10月环比涨幅扩大，京沪深涨幅均缩小；热点二线城市中，重庆二手房环比涨幅扩大，其他大多缩小。

指数研究院报告称，展望未来，政策调控效应将持续发力，市场供需两端将稳步回归理性，年末房价有望进一步企稳。

上月公布的数据也显示，受调控影响，10月热点城市房价涨幅明显回落。10月上半月，新建商品房房价涨幅1.2%，环比9月下降3.7个百分点。上海0.7%，环比下降2.5个百分点。郑州4.3%，环比回落3.3个百分点。无锡4.4%，环比9月回落3.8个百分点。

中泰证券罗文波在此前一份报告中称，十一期间全国范围内密集出台了调控政策，短期内限贷将比较有效地减少杠杆，带来成交增速的回落。并且在成交增速回落一段时间后，价格也会出现回调，其中一线城市由于的承接效应，回调将会小于二三线城市。

成交量大跌

在价格涨幅回落的同时，10月楼市成交明显下滑。中原地产首席分析师张大伟上月底表示，根据大部分大型中介公司及开发商调查，在新政影响下，一二线城市成交量跌幅接近4成，市场快速降温。

中原研究中心统计显示，在10月前23天里，全国主要的54城市合计签约商品房住宅19.1254万套，而9月同期签约为21.6933万套，成交量累计环比跌幅达到12%。

方正宏观任泽平此前表示，国庆前后热点城市密集出台严厉的楼市调控，销售迅速降温。判断房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。

张大伟也认为，整体看，这一轮政策的力度非常大，房地产市场将告别明显上涨。预计四季度市场将出现明显降温，部分区域甚至将出现价格下调的现象。

明年二季度进入下行周期？

中金地产宁静鞭、肖月团队在报告中指出，受高基数和政策打压双重影响，大户型改善、投资性需求将被挤出市场，一二线城市成交量在四季度及明年上半年将分别出现约20%及40%的同比下滑。

中金预计，热点城市房价在4季度仅会松动，而在2017年3月库存去化周期将达10个月以上，加之两会后的政策趋紧预期，市场或将走入“价量齐跌”状态，房价或在2017年2季度开始进入一轮下行周期。

开发商:转战二线城市抢地 楼市房价暴涨难现

9月底到10月初，全国20多个城市相继出台楼市调控政策。指数研究院报告称，调控措施出台之后，供求量价渐趋理性，需求、供给以及价格均受到不同程度影响：

我国一线城市地价飙升、商品房普遍也泛豪宅化，随之，市场风险也在加大。这迫使不少开发商和购房者调转目光，转战二线城市。

2月16日，经过133轮报价，恒大地产以37.71亿元竞得广东省佛山市一块面积为10.9万平方米商住地地块，楼面价达9359元／平米，溢价率177.28%，逼近周边在售房价。

这只是近期二线城市土地受到热捧的缩影。2015年底至2016年初，南京（楼盘）、杭州（楼盘）等二线城市频频拍出天价。

1月13日，融创以9.61亿元价格竞得佛山市禅港路西侧、横三路两侧商住地，首次进入佛山。某地产首席分析师认为，2015年9月底以来的一系列放松房地产调控的政策，使得市场回暖并分化，在一线城市尤其是深圳（楼盘）去年接连暴涨后，许多价格洼地已被填平，2016年房地产市场热点将集中在二线城市。

二线城市地因为一线城市都出台了限制措施,炒房的人不能在一线城市进行了,就转战到他们认为有可能升值的地方.王频出

三四线城市库存高企，二线城市却频出。去年四季度开始，南京、杭州、成都等二线城市出现土地成交热潮，高总价地、高单价地频频刷新纪录，这种局势延续到了2016年。

与2014年、2015年（楼盘）上海（楼盘）几乎包揽榜单的态势截然不同，在2016年1月份单价“TOP10土地楼板价”榜单上，和上海仅占五席，其余席位被南京和杭州所包揽。

南京G68以最终楼板价为4.2万元/平方米的价格占据榜单头席，刷新了南京新纪录，而杭州在榜单前十上亦占据四席。

1月份南京、杭州频出，其他二线城市如武汉（楼盘）、合肥（楼盘）、成都、苏州（楼盘）等城市土地成交也显著上涨，土拍竞争激烈程度甚至有向一线城市看齐之势。

以合肥为例，2015年，金隅、融创、复星地产及葛洲坝(600068,股吧)地产等房企首次进入合肥市场，金隅与融创拿下地块，同时招商地产(000024,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)、龙湖、雅居乐等品牌房企也纷纷表示将进入合肥市场。

二线城市土地市场的火热与银行信贷的宽松不无关联，2015年来的这一轮房地产一二线城市复苏，最主要原因便是信贷的宽松。

某研究中心分析，1月份二线城市单价涌现的成因，首先是基于城市火热的成交支持，而城市之间的库存压力分化，以及一线城市的土地供应缩减，更是进一步加剧了二线城市的土地争夺。“杭州、南京作为二线城市中的翘楚，单价的刷新，是趋势上的必然”。

一线城市风险增加

但目前一线城市的土地市场已蕴含不小的风险。随着金融、保险、地产等机构大量资金进入了一线城市的土地市场，天价地不断刷新人们的认知，这导致很多地块的楼面价已经超越了周边在售房价。

根据某地产统计，在去年供应的49宗商品房住宅用地中，只有300万平方米是纯商品房住宅，其他面积均建设成为保障房等类型物业。而按照300万平米商品房住宅部分计算楼面价，实际2015年住宅用地平均楼面价已经高达3.8万左右。但同期，实际商品房目前成交均价只在3万左右，这意味着，按照当前的成本售价预期，房价在未来2年需要上涨以上。

一线城市土地价格太高，已经蕴含着较大的风险。尤其是这种资金推动下的地价不冷静，会导致2016年下半年后出现一个泛豪宅化的趋势。某权威机构人士分析，土地市场失控带来的豪宅集中供应，将导致市场压力飙升，相关开发商面临很大的经营风险。

地产公司也意识到了风险，在一线城市的拿地量开始减少。1月份，一线城市土地出让面积同比下滑七成，全国占比仅为12%，也是近5年以来的。

与此同时，二线城市成为了房企的香勃勃。以融创、恒大为例，2015年中以来，除了、天津（楼盘）、上海、重庆（楼盘）、杭州之外，融创还进入了成都、南京、武汉、西安（楼盘）、济南（楼盘）等8个核心二线城市。刚刚进入2016年，融创、恒接连布局佛山等二线城市。

受春节影响，2月份截至目前，十大城市（、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、重庆、厦门（楼盘）、大连（楼盘））合计居住类住宅土地签约住宅土地7宗，平均楼面价高达8872元／平米，刷新了月度纪录，同比2015年2月成交土地成交均价涨幅高达190%，整体土地市场成交走高趋势明显，二线城市也越来越热。

二线城市房价会否暴涨？

地价、房价之间存在联动效应，拍出的二线城市，房价会跟随暴涨吗？春节期间，随着一线城市人群的返乡，二线、三线城市房价成为人们关注的热点。

一些二线城市已经出现房价上涨的现象。以拍出二线城市的南京为例，指数研究院（下简称“中指院”）百城价格指数数据显示，南京新房价格自2015年二季度以来持续环比上涨，2016年1月，价格涨至15036元/平方米，环比上涨1.88%，连续20个月环比上涨，同比上涨8.90%。

除了南京、杭州，以合肥、武汉为代表的新兴热点二线城市房地产市场供应合理、需求充足，市场供不应求，销售火热，市场去化基本无压力，房价也在稳步上涨。2016年开年，合肥楼市多个区域就出现了“抢房热潮”，1月份合肥住房均价首次“破九”，达到9008元/平方米。

（以上回答发布于2016-02-18，当前相关购房政策请以实际为准）

7个省会城市房价低于2020年，你知道是哪些城市吗？

在去年百城房价。平均连续涨幅15个月。但在房价总体上涨的情况下，长春，，成都，昆明，海口，沈阳，太远，这七个省会城市的房价。却出现了下降，平均下降了不过相对于三年才涨5.7%的平均工资，深圳人想买房仍然不容易，以深圳南山区一手房成交均价和当地月平均工资测算，需要61.8年才能买得起一套80平方米的住宅。约3.5%。

7个省会城市房价低于2020年，这些城市分别是长春、南宁 、太原 、 、郑州 、济南、石家庄。

分别是太原，哈尔滨，贵阳，石家庄，济南，长春，郑州，这个7个省会城市，房价都低于去年。

分别是太原、哈尔滨、贵阳、长春、石家庄、济南、郑州。

这些城市中，有部分城市由于前期土地出让量大，导致市场明显处于供过于求的局面，房价出现下行趋势。以郑州为例，工资和房价的赛跑2018年和2019年郑州住宅商品房销售面积都超过了3000万平方米。在供过于求的情况下，郑州也成为2020年房价下跌幅度的省会城市。

三四线城市房价飞速上涨的原因？

截至周末，商业存量3.50万套，面积约587.43万平方米，去化周期升至236个周。

多年的经济积累，导致财富的不平均，且过度集中。（以上回答发布于2016-11-11，当前相关购房政策请以实际为准）最终是有钱比较多，这必然导致房价上涨的。